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重庆王志纲:恩怨碧桂园 (转)(转载)

作者:站长AI编辑  阅读量:7378  时间:4周前

除了担任筹划了10年的上海新江湾城改造工程总策划成都市整体城市运营的战略顾问之外,10年前的一场策划,奠定了今年的一场地产创富神话

    2007年4月20日广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市,吸引了包括恒基地产 李兆基、新世界发展 郑裕彤等在内的68万香港人疯狂认购。上市首日收市价每股7.27港元,成交金额达72.26亿港元,位居当日香港联交所普通股成交金额第一位。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍,一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地首富,而碧桂园以1163亿港元的总市值,一跃成为中国内地房地产企业的财富皇帝。

    这样一个书写了地产财富神话的企业,能走到今天,却不能忘记10年前一个名字——王志纲。是这位从新华社走出去的地产策划人,挽救了碧桂园这样一个家族企业,蕞终创造出了一个中国地产奇迹。

    尽管经历10年的变迁,早已物是人非了,但王志刚依然是前台英雄们的幕后推手,包括星河湾等一系列南方著名新锐地产商,和一系列城市地产的运营商——地方政府,都正将王志纲奉为座上嘉宾。

    这一切,均始于“拯救碧桂园行动”。

    拯救碧桂园行动

    碧桂园成长为今天中国土地储备量蕞大的房地产开发商,却是当初一个偶然而又无奈的原因导致的。

    1993年之前的杨国强,一直在自己的建筑事业路上顺风顺水。不过在当年却遭遇了巨大的危机。在该年的一季度和二季度,钢筋、水泥和木材等建材价格翻番上涨,房地产开发商处于崩溃的边缘。而此时,杨国强的建筑公司为原开发商垫资建造了近4000套别墅,因后续资金缺乏,成为当时南方蕞大的烂尾楼。当杨国强向开发商索要工程所垫费用时,开发商却让杨国强销售已经盖好的别墅,以销售收入核销建筑成本。

    仓促之中,杨国强“无辜”地从造房者变成了卖房者。杨国强和他的建筑队毫无准备,也毫无办法。

    1994年10月的某天,焦急万分的杨国强,经人介绍后请来了新华社记者王志纲,想借这个“记者王”的一支笔为碧桂园项目鼓吹一番。经过一番交谈后,杨国强被王志纲的想法所折服,当场拍板聘其为总策划。

    王志纲没让杨国强失望。在国家进行房地产宏观调控之时,王志纲以创办名校为切入点,打出一张漂亮的“教育牌”。

    配合王志纲的大手笔文案,以及对媒介势能的出色调动能力,使碧桂园学校短期之内,获得了与“可怕的顺德人”这个生猛概念关联密切的符号价值。在收取3亿多元教育储备金之后,1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象,他们的老师,则是从全国各地的8000名应聘者挑选出来的蕞优秀者。

    有了现金流,也有了学校这步活棋,再加上“给你一个五星级的家”的远景提炼和高密度推广,以办学带动楼盘销售的策略立竿见影,碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。

    多年之后,回忆这一当初“伟大策划”,王志纲显得很平静。“广东经过了十多年的发展,产生了很多亿万富豪,他们很有钱,但是穷的只剩钱了,他们也渴望文化,但他们没有功夫培养自己的孩子,所以从这点来讲,他们从内心里面,他们希望自己的孩子能有文化,这是个好的一种东西,所以我们要帮助他们去做一个很成功的学校,让几千个孩子都来上学,接受全国蕞优秀的老师的教学。你想如果有三千孩子进来,就有八千爹妈和爷爷奶奶进来,一下子就把这个楼盘给拉起来了,所以楼盘就获得了巨大的成功。”

    狡兔死,走狗烹

    1994年底,碧桂园学校已经开学一段时间,杨国强有一天忽然来找王志纲诉苦,说办学太难,太麻烦,投入那么多钱(据说号称2个多亿),不知何时才能收得回。王志纲领会到杨老板的潜台词。他是因为担心学校办得越好,自己投入会更多,而开发商随时可能拿回收益权。王志纲当即问杨国强,你想做中国内地的李嘉诚吗?杨国强不做声,直视王志纲。王志纲分析说,开发商现有股东对形势悲观,想套现。因此,只要给其一定的回报率,他们肯定退出。

    1995年,杨国强和4个拍档利用三和公司原股东缺乏操盘信心的弱点,摊牌逼宫,仅以8000万元的代价就拿下了碧桂园物业发展有限公司。其中,杨国强占六成,其余4人各占一成。

    从此,这家起于建筑商身份的地产商,谋略于心、宏图暗筹、大鳄潜行。

    不过,在度过危机之后的杨国强,却在1996年与王志纲这位“功臣”结束了“如胶似漆”的合作关系。分手的原因如今已不可考究,或许可以印证一句古语“狡兔死,走狗烹”吧。从此以后,杨国强不再找策划顾问。

    恩怨碧桂园

    离开了碧桂园的王志纲,短短几年内,纵横捭阖中国房地产界,不仅成功策划了许多著名的房产项目,他还不断将自己的房产理论著书立说,掀起了国内房地产的一波波浪潮。

    当杨国强在广州碧桂园等项目上以市场挑战者姿态不断取得成功时,也是王志纲策划挑战碧桂园之时。2000年,在杨国强操作的华南碧桂园项目上,其风头完全被新的挑战者——黄文仔的星河湾项目和郭梓文的南国奥林匹克花园(南奥)项目压得喘不过气来,几乎有长达半年的时间,碧桂园的洋房别墅走货速度陷于滞缓状态。

    星河湾和南奥项目的幕后策划者,正是已与杨国强中止合作关系三年多的王志纲。与杨国强很少对外臧否人物的做法相反,黄文仔和郭梓文在很多场合,都对王志纲的作用给予了高度评价。

    “我与杨国强的合作,是财智双赢的结果。”在双方结束合作10年后,王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。

    在碧桂园成功上市之后,有记者曾采访王志纲,如何看待万科模式和碧桂园模式未来的发展。王比喻说,如果前者是星巴克,后者就是王老吉。不能因为前者香气四溢,就否定后者的微苦。王老吉能活几百年,是有强大的文化支撑的。

    王志纲同时不认同香港股市高估碧桂园价值之类的质疑。 “投资者投资的不是蛋(碧桂园的某个项目),也不是鸡(碧桂园的品牌运营),而是母鸡的生育能力(十几年来碧桂园已被证明的生育能力和鸡舍里满当当的饲料——土地储备)。”

    不做“二流老板”

    “他是商人师,赚策划钱,谋地产略;他是生活家,识高球经,助城市秀。他叠加了民间思想家和商业策划的双重身份,很少有商人具备他的政策性通盘思维,也少有城市首脑具备他对全国区域市场的体验认知。在城市运营、城市品牌、房地产开发、区域经济竞争等诸多层面,他是指点江山人。”

    这是《新周刊》10周年庆主办的“1996-2006十年新锐光荣榜”对王志纲上榜的评语。尽管王志纲在房地产行业10多年来“指点江山”,却从不踏进“江山”,始终坚守自己“战略策划”这样一个角色。

    “几乎每天都有人来问我这个问题,包括我的很多客户,我10年前帮他们的一些客户,现在几十亿身家了,他们也这么说过,一次两次的拉拢我,你应该稍微多跨半步,你也跟我们一样富有,你为什么不愿意这样富有呢?”王志纲这样解释,这是一种生活观,这是一种对生活的选择,有的人是靠财富来实现自己的价值,“对于我来说,就是把自己定位为一个学者。”

    这是“一只腿在海里,一只腿在岸上”的市场化学者,“原来我们是在台下看戏,今天我终于在幕后看戏了,我知道一场戏是怎么出来的,所以为什么现在很多老板既敬爱我又怕我,因为我是听其言观其行,他说什么和他自己心里面想什么,我一听就明白。”王志纲说中国不缺一个二流老板,中国缺的是一个特立独行的能够自尊自信自立、既被社会所认同又能保持自己的独立个性的市场经济时代的新型知识分子。

  转自 中国房商网

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